2025년 부동산 보유세 절감 전략: 공시가격 관리부터 명의 분산까지

2025년 개정 세법에 따라 보유세 부담이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
이에 따라 공시가격 관리, 명의 분산, 지역 분산, 장기 보유 전략을
적절히 활용한 절세 전략이 중요해졌습니다.

부동산 보유세 절감, 어떻게 시작해야 할까?

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2025년 기준 부동산 보유세는 공시가격 상승, 과세 기준 강화,
지역 규제 차이 등으로 인해 다주택자에게 큰 부담을 주고 있습니다.
하지만 합법적인 절세 전략을 조기에 수립한다면 수백만 원 이상의 세금 절감이 가능합니다.
본 글에서는 2025년 최신 개정안 기준으로 주요 절세 전략과 적용 사례를 상세히 안내드립니다.

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부부 공동명의로 절세 기준 2배 확보하기

2025년부터는 종합부동산세 기준이 1인당 6억 원까지 분할 적용됩니다.

예를 들어, 공시가격 11억 원짜리 아파트를 단독명의로 소유할 경우
9억 원 초과분에 대해 종부세가 과세되며, 세율은 0.5~2.0%입니다.
하지만 부부 공동명의로 전환하면 과세 기준이 12억 원으로 확대되어
해당 주택은 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

이 전략은 1주택자뿐 아니라 2주택자에게도 매우 효과적입니다.

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고령자 및 장기보유 공제를 통한 종부세 대폭 절감

2025년 개정안에서는 부부 공동명의자에게도 고령자·장기보유 공제가 적용됩니다.

항목 공제율 적용 조건

고령자 공제	최대 40%	70세 이상
장기보유 공제	최대 50%	15년 이상 보유

두 항목을 동시에 충족할 경우, 최대 80%의 세액 감면이 가능합니다.
중요: 이 공제는 주택 1채 기준이며, 부동산 명의자가 직접 보유한 경우에만 적용됩니다.
따라서 고령 부모 명의로 증여하거나, 명의 변경 시 조건을 명확히 파악해야 합니다.

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지역 분산으로 종부세 및 취득세 절감하기

부동산 규제는 조정대상지역과 비조정지역에 따라 큰 차이를 보입니다.

구분 조정대상지역 비조정지역

취득세	8%	1~3%
종부세 과세기준	6억 원 초과	9억 원 초과

예시 전략:
서울 송파(조정대상지역)에 1채, 강동구(비조정지역)에 1채를 보유하면
두 지역의 세율 차이를 활용해 종합부동산세 부담을 줄일 수 있습니다.

핵심은 주택을 매입할 때 지역의 규제 등급을 확인하고 분산 보유하는 것입니다.

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중과세 유예기간, 마지막 기회를 잡아라

2025년까지는 다주택자에게 양도세 중과세가 유예됩니다.
즉, **2026년 5월 이전까지는 기본세율(11~45%)**로 양도 가능합니다.

예를 들어, 10억 원 주택 매각 시 중과세 3.5억 원이 부과되지만
유예 기간 내에 매도하면 2.2억 원 절세 효과가 있습니다.

Q: 반드시 3주택 이상이어야 할까?
A: 중과세 유예는 3주택 이상 보유자에게만 적용되며,
보유 주택 수와 매도 순서에 따라 실익이 달라집니다.
따라서 세무사 상담 후 전략적으로 순서를 조정하는 것이 필수적입니다.

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실전 사례로 본 절세 시뮬레이션

2025년 공시가격 평균 상승률이 서울 기준 **19.91%**에 달할 것으로 예측되며,
이 경우 다주택자의 보유세가 연평균 284만 원 증가할 수 있습니다.

사례: 강남 3주택 보유자 A씨 전략

전략 적용 내용 절세 효과

1단계	2025년 내 1채 매도	2.2억 원 절세
2단계	남은 1채 부부 공동명의 전환	종부세 기준 12억 원 활용
3단계	부모(70세) 명의로 1채 증여	고령자 공제 40% 적용

이러한 단계별 적용을 통해 보유세와 양도세를 모두 줄일 수 있습니다.

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2025년 세법 변화 정리표

항목 변경 내용 적용 시점

종부세 과세 기준	1주택: 9억 초과 / 다주택: 6억 초과	2025년 6월 1일 기준
고령자/장기보유 공제	공동명의도 적용	2025년 개정 이후
재산세 감면	6억 이하: 세율 0.05%p 인하	2025년
중과세 유예	기본세율 적용 연장	2026년 5월까지

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명의 변경 시 유의사항

명의 변경은 단순히 종부세 기준만 고려할 문제가 아닙니다.
양도소득세, 증여세, 향후 처분 전략까지 종합 고려해야 하며,
잘못된 명의 분산은 예상보다 더 큰 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.

따라서 전략적 명의 분산은 반드시 전문가와 상담 후 진행해야 합니다.